Delft, 30 april 2018 – Onlangs bezocht ik een congres, waarbij zowel de sociale als de vastgoedkant van de woningcorporatie aan bod kwam. Een deel van het congres ging over het uitdrukken van de sociale kant in euro’s. Er wordt vaak gedacht dat het te lastig is om de zachte kant van de sector in euro’s uit te drukken. Het is moeilijk om te onderbouwen welke ‘sociale’ investering rendabel is. Toch is een ‘sociale’ businesscase goed te maken.
De zachte kant in € uitdrukken
Een concrete vraag die je een aanknopingspunt biedt om een sociale businesscase te maken is bijvoorbeeld: ‘hoeveel kost een huisuitzetting mijn organisatie jaarlijks?’. Hoewel het aantal daalt, zijn er in 2016 nog steeds 4800 huisuitzettingen geweest. 85% van deze huisuitzettingen had als reden huurachterstanden. De totale huurachterstand in de sector bedroeg al snel zo’n 150 miljoen euro. Een huisuitzetting zelf kost de corporatie zelf naar schatting zo’n 5000 -10000 euro. Dan zijn de kosten die tussentijds zijn gemaakt om een huisuitzetting te voorkomen nog niet eens meegerekend.
Door de kosten van huisuitzetting en het voorkomen van huisuitzetting in beeld te brengen, is het in euro’s prima uit te drukken dat dit geld anders besteed had kunnen worden. Het is in financiële cijfers aan te tonen dat het zinvol is om in het voorkomen van huisuitzetting te investeren, maar welke methoden zijn efficiënt en rendabel om dit probleem te voorkomen?
Nudgen
Als mensen maken we voortdurend keuzes. Maar hoe kiezen we? We weten inmiddels dat keuzes lang niet altijd weloverwogen worden gemaakt. Veel beslissingen die we nemen worden grotendeels gemaakt door onze automatische geest.
Bij nudging probeer je mensen niet te overtuigen om bepaald gedrag te vertonen, maar geef je ze door een kleine ingreep in de omgeving een duwtje in de goede richting. Het is een goede aanvulling op wetgeving, voorlichting en financiële prikkels. Met vaak spectaculaire resultaten.
Een bekend voorbeeld van ‘nudgen’ is de piano trap in Hamburg. Door de trap als ‘piano’ te verpakken is 66% van de mensen eerder geneigd de trap te nemen dan de roltrap die pal ernaast aanwezig is (kijk eens naar dit filmpje).
Figuur: voorbeeld van nudgen en afvalscheiding
Nudgen bij betalingsachterstanden
Hoe is ‘nudgen’ toe te passen door woningcorporaties dan? Betalingsachterstanden wil je zoveel mogelijk aan de voorkant voorkomen. Het liefst wil je daarom vermijden dat toekomstige huurders een woning kiezen die niet goed bij hun portemonnee past. Passend toewijzen lost dit voor een deel op, maar hoe zit het met de overige woonlasten, zoals de energiekosten? Er wordt nog te vaak geen rekening gehouden met de totale woonlasten, zeker niet door de bewoner. Vaak kiest een huurder die krap bij de kas zit eerder om de energierekening te betalen dan de huur op tijd te betalen, omdat hij niet zonder stroom en warmte kan zitten. Een huurachterstand leidt gelukkig niet altijd tot huiszetting, maar elke financiële tegenvaller kan de situatie verergeren.
Begin daarom al met nudgen bij het adverteren van je vrijkomende woningen door de woonlasten of een betaalbaarheidsadvies in het woonruimteverdeelsysteem te tonen. Hiermee geef je de huurder al een klein duwtje om wellicht toch voor een andere (wellicht energiezuinigere) woning te kiezen of bewuster met energiegedrag om te gaan. Veel corporaties, zoals Woonconcept, Wonen Zuid en Sociale verhuurders Haaglanden tonen dit met tevredenheid op hun website of gebruiken het in gesprekken met huurders.
Nudges zijn er in vele vormen en maten, wees creatief en doe goed onderzoek naar de meest succesvolle manier om gedrag onbewust te beïnvloeden. Vaak is een simpele oplossing de meest effectieve!
Meer informatie
Wil je zelf met woonlasten aan de slag met het tonen van woonlasten aan nieuwe huurders? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag verder.
