Delft, 23 juni 2016 – Begin deze maand publiceerde Aedes een nieuwsbericht dat minister Blok gaat onderzoeken of het mogelijk is om in de passendheidstoets te kijken naar de totale woonlasten in plaats van enkel naar de kale huur. Dit biedt kansen! Passend toewijzen op basis van woonlasten kan de “missing link” zijn die de thema’s duurzaamheid en betaalbaarheid op een uniforme wijze met elkaar weet te verbinden.
Het dilemma betaalbaarheid – duurzaamheid
Al enkele jaren horen wij van corporaties dat zij in een spagaat komen wanneer zij met de gemeente prestatieafspraken maken over het realiseren van duurzaamheidsambities en het betaalbaar houden van de woningen. Er zijn namelijk maar beperkte financiële middelen beschikbaar. Duurzaamheidsinvesteringen of het betaalbaar houden van de woningen (lees hier: betaalbare huur) is alleen mogelijk door een beroep te doen op hetzelfde financiële potje. Is het logisch dat het realiseren van de ene ambitie ten koste moet gaan van de andere?
Eén van de interessante resultaten van het WoonOnderzoek 2015 is dat de stijging van de gemiddelde woonquote (huur en bijkomende woonuitgaven voor energie en lokale heffingen) lager is dan de stijging van de huurquote. De bijkomende woonuitgaven zijn 13% gedaald ten opzichte van 2012. Als verklaring wordt gegeven dat elektriciteit en gas goedkoper zijn geworden. Maar de relatie met de actieve houding van corporaties ten aanzien van de verduurzaming van hun woningen en dat dit ook meerwaarde opleverde voor de woonlastenverlaging van de huurders wordt niet gelegd. Is dit terecht? SHAERE 2014 (overlappend met de onderzoeksperiode van WoOn 2015) presenteerde dat bijna een kwart van de sociale woningen in 2014 al een energielabel A of B had en het aantal woningen met zonnepanelen was in dat jaar verdubbeld.
De passendheidstoets die per 1 januari 2016 is ingegaan brengt definitief een scheiding tussen de thema’s duurzaamheid en betaalbaarheid. De passendheidstoets gaat namelijk alleen uit van de kale huurprijs en niet van de totale woonlasten. Aedes heeft dan ook terecht zorgen geuit over de remmende werking van passend toewijzen op het verduurzamen van sociale huurwoningen.
45 corporaties zijn alvast begonnen!
De passendheidstoets over de totale woonlasten kan de twee gescheiden werelden van verduurzaming en betaalbaarheid op een logische wijze weer dichter naar elkaar toebrengen. Zonder dat dit een verplichting was vanuit de overheid zijn al zo’n 45 woningcorporaties en samenwerkingsverbanden van woningcorporaties, zoals Klik voor Wonen (West-Brabant), Thuis in de Achterhoek, De Woningzoeker (Zwolle), Wooncompagnie (West-Friesland) en Zuidwestwonen (Zeeland en West-Brabant), begonnen met het presenteren van de totale te verwachten woonlasten (huur en energie) aan hun woningzoekenden. Met behulp van de door TNO gevalideerde Vabi Woonlastenmethodiek is het mogelijk om de energiebesparende maatregelen in energielasten te kwantificeren. Dit maakt een onderlinge vergelijking van de totale woonlasten van de woningen op betaalbaarheid mogelijk. Woonnet Haaglanden is hierbij nog een stap verder gegaan, door niet alleen de eigen energielasten van de woningzoekenden te prognosticeren, maar hier ook een persoonlijk betaalbaarheidsadvies aan te koppelen. Door zowel de huur als de energiekwaliteit in euro’s uit te drukken, wordt het woningaanbod vollediger en eerlijker gepresenteerd.
Figuur: Woonlasten in beeld bij Klik voor Wonen
Figuur: Betaalbaarheidsadvies bij Woonnet Haaglanden
Waarom wachten op wet- en regelgeving?
Wilt u écht passende woningen toewijzen aan uw huurders? Zorg dan dat u inzicht geeft in de totale woonlasten. Met het tonen van de totale woonlasten in uw woonruimteverdeelsysteem krijgen de woningzoekenden inzicht in totaal te verwachten woonlasten en kunnen op deze manier een woning kiezen die ‘passend’ is voor zijn of haar portemonnee.
Wilt u meer weten over het tonen van woonlasten aan woningzoekenden? Neem dan contact met ons op. Wij helpen u graag verder.
