Delft, 19 februari 2015 – In 2008 werd de passendheidstoets afgeschaft, maar met het toenemende belang van het betaalbaar houden van woningen komen er steeds meer geluiden om de toets weer terug te brengen. Ook de overheid heeft deze signalen meegenomen. Op 6 februari jl. heeft Minister Blok een voorstel naar de Eerste en Tweede kamer gestuurd, waarin hij een landelijke regeling voorstelt voor het “passend toewijzen” van sociale huurwoningen.
Volgens het voorstel moeten woningcorporaties over drie jaar aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag (de primaire doelgroep) een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens (de grens waaronder een huurder voor 65% wordt gecompenseerd door de huurtoeslag). De overige 5% blijft bestaan voor uitzonderingssituaties. Tot 2018 komt een overgangsregeling, volgens het voorstel.
Het voorstel maakt onderdeel uit van de woningwet en is verder uitgewerkt in een zogenaamd AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur). De woningwet is al goedgekeurd door de Tweede Kamer en wordt op dit moment behandeld door de Eerste Kamer.
Het doel van passend toewijzen is duidelijk: de betaalbaarheid van woningen verbeteren en zorgen dat huurders in een woning gaan wonen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Hierdoor zullen huurders minder snel in betalingsproblemen komen en hoeft de overheid minder te betalen aan huurtoeslag.
Aedes had eerder al een reactie gegeven op het voorstel. Zij moedigen een passendheidstoets aan, maar vinden dat afspraken over de toewijzing van woningen lokaal gemaakt moeten worden. Zij zien namelijk grote verschillen in vraag en aanbod tussen regio’s. Daarnaast zijn ze bang dat de keuzevrijheid van huurders teveel in het gedrang komt. Hierdoor zou de primaire doelgroep bijvoorbeeld niet meer in aanmerking kunnen komen voor een nieuwbouwwoning en leidt de maatregel tot eenzijdige bewoning van wijken en buurten. Verder verwachten ze dat er minder aangepast woningen beschikbaar zullen zijn voor ouderen met een groeiende zorgbehoefte.
Regionale verschillen
De consequenties van de passendheidstoets kunnen in sommige regio’s hoog zijn: zo kan er leegstand van duurdere sociale huurwoningen in krimpregio’s ontstaan en in gemeenten waar niet genoeg betaalbare woningen zijn, zou de huur zelfs verlaagd moeten worden.
Woonlasten
De voorgestelde passendheidstoets kijkt alleen naar de huurprijs van een woning en niet naar de totale woonlasten. Hierdoor lopen geplande energiebesparende maatregelen in gevaar. Een corporatie zal immers minder geneigd zijn om te investeren in een woning, als ze dit niet in de huur kunnen terugvragen omdat ze zoveel mogelijk woningen beschikbaar moeten houden voor huurtoeslaggerechtigden. De netto woonlasten zouden na energiebesparende maatregelen echter wel degelijk omlaag kunnen gaan doordat de huurder minder aan energielasten kwijt is.
Huurbeleid
De bepaling kan ervoor zorgen dat corporaties hun huurbeleid gaan herijken. Veel corporaties hebben niet genoeg betaalbare woningen voor de primaire doelgroep. De consequentie is dat de wachttijden voor deze doelgroep langer zullen worden of dat de corporaties hun streefhuren zullen gaan verlagen.
Wat gaat u doen?
Reken voor uzelf uit wat de consequenties zijn! Zet met behulp van een model twee scenario’s naast elkaar, één van uw huidige beleid en één van een aangepast beleid met de nieuwe normen en kijk wat de integrale consequenties zijn voor uw voorraad. Zo ziet u wat “passend toewijzen” voor uw corporatie inhoudt. Niet alleen voor de beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep, maar ook of u teruggaat in huurinkomsten, en de consequenties daarvan voor uw investeringsruimte. Pas dan kunt u beslissen op welke manier u hiermee om wilt gaan.
Meer weten?
Wij adviseren u graag over de stappen die u nu kunt zetten. Neem contact met ons op of bekijk de mogelijkheden van Assets Beleidssimulatie.
