Delft, 20 augustus 2015 – Vanaf 1 oktober 2015 treedt het nieuwe WWS (woningwaarderingsstelsel) voor zelfstandige woningen in werking. Het WWS bepaalt wat de maximale huurprijs van sociale huurwoningen mag zijn. Binnen het nieuwe puntensysteem worden een aantal onderdelen vervangen door de WOZ-waarde. Dit kan invloed hebben op uw huurprijsbeleid. Wij vatten de wijzigingen voor u samen.
Wijzigingen in de WWS puntenberekening
De wijzigingen worden doorgevoerd om het puntensysteem te vereenvoudigen en om de marktwaarde mee te laten wegen in het WWS. Een gewilde sociale huurwoning heeft immers meer waarde voor de huurder én verhuurder. De aanpassing van het WWS is erop gericht om de WOZ-waarde gemiddeld 25% van de maximale huurprijs te laten bepalen. De volgende onderdelen komen hiermee te vervallen:
- Woonomgeving
- Hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer)
- Woonvorm (eengezinswoning, flat)
- Schaarstepunten
Daarvoor in de plaats komen punten voor de WOZ-waarde. Deze worden als volgt berekend:
- 1 punt voor elke €7.900,- van de WOZ-waarde
- 1 punt voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per €120,-
Maar hoe gaat de berekening precies in zijn werk? Ter verduidelijking een voorbeeld van een woning met een oppervlakte van 70 m2 en een WOZ-waarde van €150.000,-:
150.000/7.900 = 18,99 punten
150.000/70/120 = 17,86 punten
Totaal = 36,85 punten (37 na afronding)
Bron: www.rijksoverheid.nl
Eenmalige daling van de maximale huurprijs
Om er voor te zorgen dat de WOZ-waarde gemiddeld 25% van de maximale huurprijs omvat, wordt de maximale huurprijs per 1 oktober eenmalig aangepast met -3,8%. U dient dus vanaf 1 oktober gebruik te maken van een nieuwe WWS tabel voor zelfstandige woningen. Deze kunt u vinden in de Circulaire: aanpassingen woningwaarderingsstelsel van 14 juli 2015.
Huurprijsverhoging
Bij bestaande huurcontracten leidt het nieuwe puntensysteem per 1 oktober 2015 niet tot een extra huurverhoging. Bij nieuwe verhuringen kan het nieuwe WWS wel effect hebben op de status van de huurprijs. U kunt bij mutatie door een toegenomen aantal WWS punten wellicht meer huur vragen dan u voorheen deed.
Het kan ook zo zijn dat de nieuwe maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens valt en dat de woning geliberaliseerd kan worden verhuurd. Let op, voor lopende huurcontracten is dit niet het geval. Bij lopende huurcontracten is alleen de aanvangshuurprijs bepalend en niet de huidige huurprijs.
Huurprijsverlaging
De wijziging van het WWS leidt op zichzelf niet tot wijziging van de geldende huurprijs. Het gaat hier immers over wijzigingen in de maximale huurprijs. Zit u als corporatie nog niet aan de maximaal toegestane huren, dan heeft u hierin nog speelruimte. Het kan echter voorkomen dat door het nieuwe WWS de maximale huurprijs toch onder de geldende huurprijs van een zittende huurder komt te liggen. In dit geval heeft de huurder de mogelijkheid om een huurprijsverlaging voor te stellen.
Zorg voor inzicht
Verhuurders moeten hun huurprijsbeleid naar aanleiding van het nieuwe WWS in het overleg met de huurders bespreken. Dit betekent dat u inzicht nodig heeft in de gevolgen van het nieuwe WWS en wat de gevolgen zijn voor het huurprijsbeleid.
In de aankomende release van onze software zorgen wij dat u inzicht krijgt in de nieuwe WWS punten van een woning en de maximale redelijke huur. Hierdoor heeft u direct inzicht in de consequenties van het nieuwe systeem en kunt u analyses maken en beleidsvarianten berekenen. Wilt u ook inzicht in het nieuwe WWS of meer informatie hierover? Neem dan contact met ons op.
