Zowel gemeenten als corporaties zijn bezig met het op orde brengen van hun gebruiksoppervlakten volgens de NEN 2580. Dit is voor beiden namelijk verplicht vanaf 1 januari 2022. Voor corporaties is het vanaf dat moment ieder boekjaar verplicht voor de marktwaardering, terwijl de gemeenten dan voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd moeten hebben om de woningen op basis van deze gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor inschatting van de WOZ waarde. Hieronder vallen ook de woningen die in eigendom zijn bij woningcorporaties. De samenwerking hierin opzoeken lijkt dus logisch.
Vaak neemt degene die het verste is met de opgave de leiding. Dat lijkt de meest logische samenwerking. Maar is dit ook zo? Woningcorporaties hebben namelijk net weer andere gegevens nodig dan de gemeente. Hoe zorg je dat je met zo’n samenwerking dan de juiste gegevens krijgt opgeleverd?
Bag versus meetinstructie
In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) wordt de oppervlakte van het verblijfsobject vastgelegd, dus de som van gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte. Deze getallen worden in de praktijk niet los aangeleverd. Voor de oppervlakte in de BAG volgen gemeenten de meetinstructie.
Woningcorporaties moeten voor de marktwaarde ook de gebruiksoppervlakte totale inpandige oppervlakte aanleveren. Zij moeten de gebruiksoppervlakten opsplitsen in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakten overige inpandige ruimte, zoals bijvoorbeeld een garage, maar kunnen deze ook weer als één getal aanleveren. Corporaties volgen hiervoor ook de meetinstructie.
Nauwkeurigheid
Gemeente zijn dus, net als corporaties, druk bezig met het actualiseren van de gebruiksoppervlakten. Dit doen zij ook voor het corporatiebezit. Voor een grote gemeente zal het echter ondoenlijk qua tijd, lasten en geld zijn om dit per woning, of per groepen woningen, in te meten. Er bestaat dus een grote kans dat zij dit in bulk of modelmatig aanpassen. Deze aanpak volstaat voor gemeenten maar heeft gevolgen voor de nauwkeurigheid van de marktwaardebepaling voor corporaties. Modelmatig of in bulk aanpassen van woningen zal altijd minder nauwkeurig zijn dan metingen die per woning of per unieke type wordt gedaan.
Nauwkeurigheid van de gebruiksoppervlakte is voor corporaties veel belangrijker. Immers, de waarde van een woning kan met een paar meters meer of minder best wel wat gaan afwijken.
Overnemen van gebruiksoppervlakken vanuit de BAG brengt risico’s met zich mee op het gebied van accountability. Wellicht keurt de accountant het komend jaar nog goed, maar wat gebeurt er volgend jaar? Of bij de verplichte wisseling van accountant, verlangt die nauwkeurige bepaling en bewijs voor actualisatie? En wat als de eisen in het handboek marktwaardering veranderen? Of de NEN 2580?
Data in eigen bezit
Data op orde brengen en houden als bewijs voor een betrouwbare marktwaardebepaling is een belangrijk argument om zelf de regie te nemen bij het bepalen van de gebruiksoppervlakten. De meeste corporaties kiezen hier dan ook voor. Vaak wordt deze opdracht gecombineerd met het op orde brengen van de verhuurplattegronden om van daaruit de gebruiksoppervlakte te bepalen. Slim, want dit zijn twee vliegen in een klap.
Verandert je bezit (door aankoop of renovatie), dan wil je dit natuurlijk ook het liefst zelf aan kunnen passen en niet steeds van derden afhankelijk zijn. Data op orde houden is en blijft tenlotte éėn van de belangrijkste speerpunten van corporaties en een vereiste om ieder boekjaar betrouwbare gebruiksoppervlakten voor marktwaardering te houden.
Wil je een toekomstbestendig proces, dan kun je de NEN 2580 oppervlakten op orde brengen met behulp van Digital Twins of 3D modellen. Het voordeel hiervan is dat je naast de gebruiksopppervlakten en verhuurplattegronden, de gegevens ook meteen kunt gebruiken als input voor de MJOP of sensorinformatie in de toekomst kunt visualiseren.
Denk goed na welke bron je gebruikt
Denk als corporatie dus goed na welke bron je wilt gebruiken. Samenwerking met de gemeente loont zeker, maar bepaal vooraf of de BAG aanpak van de gemeente wel een passende oplossing is voor jouw corporatie om één op één te gebruiken voor de marktwaardering. Of dat jouw corporatie de regie pakt waardoor nauwkeurigheid, data in eigen bezit en een toekomstbestendig beheerproces de betere keus zijn. Het verschilt per corporatie.
Vabi helpt corporaties met het op orde brengen van de NEN 2580 gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering. We doen dit met behulp van geautomatiseerde processen, waardoor je slim, op tijd en op een toekomstbestendige manier de gebruiksoppervlakten op orde brengt.
