De kosten van verduurzaming blijken veel hoger dan onderzoekers inschatten, terwijl de besparingen beduidend lager uitpakken dan verwachtingen. Meer verduurzaming voor minder geld. Is dit realistisch? Dyon Noy van Atriensis schreef speciaal voor ons dit artikel met adviezen voor corporaties. Hoe te bouwen aan een vertrouwensbasis tussen corporaties en ketenpartner?
Keer op keer volgt de bevestiging. De kosten van verduurzaming blijken veel hoger dan onderzoekers inschatten. Betrek daarbij dat besparingen weer beduidend lager uitpakken dan verwachtingen. Geen rol als startmotor voor corporaties, maar eerder als struikelaar in de startblokken. Niet voor niets is er volop promotie van het fenomeen vernieuwend opdrachtgeverschap. Met de Renovatieversneller voorop. Meer verduurzaming voor minder geld. Is dit realistisch? Adviezen voor corporaties. Hoe te bouwen aan een vertrouwensbasis tussen corporaties en ketenpartner? Met tenslotte de vijf belangrijkste bedreigingen versus de vijf belangrijkste kansen.
Affiniteit
Het Klimaatakkoord schat de kosten voor het aardgasvrij maken per corporatiewoning op amper zo’n € 25.000 (1). Vergelijkbaar optimisme toont dat document bij de verwachte kostendalingen door innovaties (2), de hoge verwachte besparingen (3), de geringe extra onderhoudskosten door duurzame installaties (4), de verdiencapaciteit door extra huur (5) en de financierbaarheid (6). En als de kwartjes dan zes keer de goede kant opvallen, dan komen doelen van het Klimaatakkoord in zicht. Niet erg duidelijk is waar al dat optimisme op gestoeld is. Is het politiek van aard? Wie wil er nu niet met de boodschap komen dat kosten meevallen en baten fors zijn. Of schuilt hier een gebrek aan affiniteit van wetenschappers met de barse beroepspraktijk in? Hoe dan ook, verduurzamingsambities zijn alleen gebaat bij realistische inschattingen.
Praktijk
De actuele praktijk van investeringskosten met verwachte kostendalingen. De eerste twee kwartjes die de goede kant op moeten vallen. De huidige corporatiepraktijk is weerbarstig. Kosten van verduurzaming zijn structureel hoger dan wetenschappelijke rapporten betogen. De verklaring schuilt vooral in de ontkenning van alle flankerende kosten. Verduurzaming is nu eenmaal niet mogelijk zonder vleermuiskasten, nieuwe kruipluiken, sparingen om in de kruipruimte of op zolder te komen, steigers, uitvoerders, containers, onkostenvergoedingen en projectleiders. En zolang er meer aanbod aan werk is dan bedrijven aan kunnen, ontstaat een kostendaling zeker niet vanzelf. De instroom van jonge vaklieden is marginaal. Bedenk dat er vaak geen noodzaak bestaat om bouwdelen compleet te vervangen. Isoleren in de schil zelf is veruit de goedkoopste, duurzaamste en minst overlast gevende oplossing. Mede daarom is verduurzaming tot op heden afhankelijk van veel ambachtelijk werk op locatie en komt industrialisatie maar marginaal van de grond.
Vertrouwen
‘Als je altijd doet wat je altijd deed, krijg je wat je altijd kreeg’. Vernieuwend opdrachtgeverschap is een harde eis voor verhoging van de slaagkans voor duurzaamheidsambities. Beter en goedkoper. Verduurzamingskosten moeten hoe dan ook het komende decennium met minstens 20% omlaag. Half werk helpt dan niet meer. Vereist is bundeling van vraag door samenwerkende corporaties. En tegelijk bundeling van integraal en innovatief aanbod door de markt. Dat lukt alleen vanuit wederzijds vertrouwen en langjarige samenwerking. En aan beide schort het nu juist vaak. Het huidige breed georganiseerde wantrouwen leidt tot bewuste verkleining van werkstromen en veelvuldige in- en uitstapmomenten. Falen betekent afrekenen in plaats van leren. Governance en inkoop van de meeste corporaties baseren zich op het in stand houden en managen van dat wantrouwen. De markt wapent zich weer met een eigen verdedigingslinie tegen dat wantrouwen met bijbehorende afrekengewoonten. Vertrouwen is het fundament, investeer hier in.
Marathon
Hoe doorbreek je die diep gewortelde cultuur van wantrouwen? Een pilot of challenge gericht op innovatief aanbod is leuk als verkenning, maar beslist onvoldoende. Een veel bredere en langdurigere aanpak is nodig. Gericht op alle geledingen van samenwerkende corporaties en ketenpartner. Aanbevelingen:
- Stel het gezamenlijke einddoel centraal (wat). Beschrijf de ambities: wat moet concreet bereikt worden op verduurzamingsgebied. Leg ook een termijn vast, bijvoorbeeld 2030
- Betrek alle geledingen (wie): opzichters, projectleiders, managementteam, bestuur, toezichthouders, huurdersbelangenvereniging en ketenpartner
- Inventariseer de huidige vastgoedprocessen, organisatie en samenwerkingscultuur. Zet de gewenste situatie hiernaast met de benodigde wijzigingen (hoe). Doe dit zo SMART mogelijk
- Heb oog voor draagvlak van dat veranderingsproces. Het is geen sprint, maar een marathon. Vertrouwen vervangt wantrouwen. Falen genereert een les in plaats van een afrekening
Bedreigingen
Vernieuwend opdrachtgeverschap door bundeling van verduurzamingsvolume van meerdere corporaties. Een prikkelende vraagspecificatie. De markt presenteert vervolgens een niet te weigeren aanbod. De vijf belangrijkste bedreigingen:
- Elke afzonderlijke corporatie heeft eigen opvattingen over de vraagspecificatie en heeft moeite om zich te committeren aan een gezamenlijke vraagspecificatie
- Corporatiemedewerkers beschouwen de volumebundeling van meerdere corporaties als aanval op hun deskundigheid en uiteindelijk hun baan plus die van door hen aangestuurde bedrijven
- Wantrouwen bij corporaties of voordelen van gezamenlijke aanpak van meerdere corporaties te verzilveren zijn. Afwijken van aanbestedingsbeleid? Problemen met governance liggen op de loer
- Twijfel of de juiste ketenpartner aan tafel zit. Is deze in staat tot de vereiste innovaties met bijbehorende opschaling? Doorbreking van conventies in de bouw door de juiste achterwaartse of voorwaartse ketenintegratie?
- Door onvoldoende afspraken over volume is de ketenpartner noch genegen en noch in staat om daadwerkelijke voordelen te garanderen
Kansen
Kansen bij dat vernieuwende opdrachtgeverschap hebben natuurlijk te maken met op de juiste wijze omgaan met bedreigingen:
- Twee weten altijd meer dan een. Maak optimaal gebruik van expertise van andere corporaties. Het gezamenlijk ontwikkelen van een vraagspecificatie is inspirerend en opent nieuwe perspectieven
- Ook corporaties krijgen steeds meer te maken met krapte op de arbeidsmarkt. Door onderlinge samenwerking stijgt efficiency. Werken voor samenwerkende corporaties vormt een nieuwe en leerzame uitdaging voor corporatiemedewerkers
- Vanuit bewijslast dat volumebundeling voordelen biedt is een scherpe nulmeting vereist. Maak vergelijkingen op basis van integrale investeringskosten. Liever nog op basis van total costs of ownership
- Verken de bouwkolom in de context van de verduurzamingsopgave. Selecteer weldoordacht de juiste ketenpartner. Vraag meteen garanties op complete ketenintegratie vanwege de vereiste innovatie
- Bied omzetgarantie in een overspannen markt. Verlang capaciteitsgaranties in combinatie met afspraken op middellange termijn voor prijs en kwaliteit plus innovatie
Heb je nog vragen of wil je meer informatie? Neem dan contact op met Dyon Noy van Atriensis.
