Delft, 30 november – Een goede performance analyse bestaat uit verschillende stappen. De eerste stap is de Quick Scan. Deze heeft als doel om in hoofdlijnen inzicht te krijgen in de complexprestaties. De Quick Scan maakt duidelijk welke complexen vanwege hun financiële en/of maatschappelijke prestaties extra aandacht nodig hebben. In de volgende stappen van de performance analyse (detailanalyse, complexsessies) kan dit verder worden uitgewerkt.
BCG-matrix
Voor het uitvoeren van de Quick Scan kun je gebruik maken van een BCG-matrix. Een BCG-matrix bestaat uit vier kwadranten, namelijk de Stars, de Cash cows, de Questions marks en de Dogs. In de Quick Scan wordt bepaald in welk kwadrant elk complex valt. Hierbij worden de financiële prestaties afgezet tegen de maatschappelijke prestaties van de complexen. De verticale as wordt gebruikt voor het rendement en risico en de horizontale as wordt gebruikt voor de maatschappelijke prestatie/ bijdrage. Hierdoor kunnen de financiële prestaties afgezet tegen de maatschappelijke prestaties van de complexen. De assen van de matrix kunnen worden ingevuld op basis van het gewogen gemiddelde of door het bepalen van normen. Wanneer je gebruikt maakt van normen, wordt in de matrix duidelijk welke complexen onder of juist boven de norm presteren.
Scheiding van rollen
Het uitgangspunt van de Quick Scan is een scheiding van rollen: de maatschappelijke rol en de rol van de belegger. Hierdoor wordt het verschil tussen marktconformiteit en eigen beleid inzichtelijk. Daarnaast wordt duidelijk of de maatschappelijke prestatie die wordt behaald groot genoeg is afgezet tegen het verschil tussen marktconformiteit en eigen beleid. Deze analyse wil overigens niet zeggen dat corporaties altijd marktconform zouden moeten opereren. Het gaat erom dat onderzocht wordt welke maatschappelijke prestaties behaald worden ten opzichte van de maatschappelijke bijdrage.
Maatschappelijke en financiële prestaties
Om de maatschappelijke prestaties van complexen te kunnen bepalen, is het aan te raden om verschillende indicatoren te gebruiken zoals de bijdrage van een complex aan de portefeuillestrategie, de klantwaarde en de kwaliteit en duurzaamheid van het complex. Daarnaast is het waardevol om deze prestaties af te zetten tegen de inspanning die nodig is om de prestaties te leveren. Voor corporaties betekent dit dat de maatschappelijke prestatie moet worden afgezet tegen de maatschappelijke bijdrage die wordt geleverd.
Naast de maatschappelijke prestaties worden in de Quick Scan de financiële prestaties van complexen in beeld gebracht. Hierbij wordt elk complex bekeken vanuit het perspectief van een belegger. Dit betekent dat het rendement (IRR) wordt afgezet tegen de risico’s. Hiervoor kan een eigen risicomaatstaf ontwikkeld worden met onder andere de volgende risicofactoren: locatiepotentieel, locatiekwaliteit, vastgoedtype, technische kwaliteit en verhuurbaarheid.
Eindresultaat
Wanneer alle bovengenoemde elementen zijn uitgewerkt, kan er een Quick Scan worden opgesteld. In het onderstaande figuur is een voorbeeld opgenomen van een Quick Scan voor een fictieve corporatie. Dit figuur is tot stand gekomen met behulp van AM.
Drie tips voor het maken van de Quick Scan
- Kijk niet alleen naar de data die je nog niet hebt, maar maak een start met de betrouwbare data die wel beschikbaar is. Met behulp van deze data kun je bepalen hoe je de prestaties wilt meten. In de loop der tijd kun je de dataverzameling verder uitbreiden en meer data inzetten bij de performance analyse.
- Ga niet alleen aan de slag. Betrek andere relevante afdelingen of medewerkers bij het opstellen van de Quick Scan. Met elkaar kun je tot een geschikte methodiek en de juiste wegingen komen. Bovendien vergroot je hiermee het draagvlak voor de resultaten uit de Quick Scan.
- Leg een link tussen de indicatoren in de Quick Scan en de strategische doelstellingen en het portefeuilleplan van de organisatie. Op die manier kun je inzichtelijk maken in welke mate elk complex bijdraagt aan de strategische doelstellingen.
Meer informatie
In de Handreiking performance analyse tref je een uitgebreide handleiding aan voor het uitvoeren van de performance analyse en de Quick Scan als onderdeel daarvan.
