“Door de integraliteit van het model draaien alle afdelingen nu mee aan de knoppen”
De Woonschakel is een plattelandscorporatie in West-Friesland met vestigingen in Medemblik, Bovenkarspel en Obdam. De Woonschakel heeft circa 5600 huurwoningen in eigendom. De regio ligt in een overgangsgebied tussen schaarste en krimp.
De corporatie heeft veel gebouwd voor forensen tussen 1968 en 1973. Deze woningen naderen de einde exploitatieduur van 50 jaar. De Woonschakel wilde een goed beleid vaststellen om met dit verouderd bezit om te gaan. Daarnaast staan zij voor de opgave om hun woningvoorraad om te zetten naar veranderende marktomstandigheden.
Theo Spek is adjunct-directeur bij de Woonschakel en houdt zich in die functie bezig met het strategisch voorraadbeleid. Aan Vabi vertelt hij hoe de Woonschakel met behulp van Assets Beleidssimulatie omgaat met de bovengenoemde vraagstukken.
Allereerst, wat is uw rol op het gebied van strategisch voorraadbeleid?
Ik ben adjunct-directeur bij de Woonschakel. De Woonschakel is een platte organisatie met weinig lagen. Door deze structuur is onze organisatie overzichtelijk, maar dat betekent ook dat ik in mijn functie actief bezig ben met de meest uiteenlopende zaken. Eén van de zaken waar ik me veel mee bezighoud is het strategisch voorraadbeleid.
In 2011 hebben jullie Vabi Assets Beleidssimulatie aangeschaft. Waarom zochten jullie een dergelijk instrument?
In 2011 zijn we in aanraking gekomen met Assets Beleidssimulatie. We waren op dat moment bezig om het vastgoedbeleid, het beleid voor de komende 15 jaar, opnieuw vorm te geven. Onze grootste opgave was een verouderd bezit, waarbij de einde exploitatie steeds weer naar achter werd geschoven met alle consequenties van dien. Door deze zogenaamde sneeuwschuiver moesten we goede keuzes maken over ons bezit. Welke maatregelen gaan we vooruit trekken? En wat gaan we juist uitstellen? Om hier de juiste keuzes in te maken heb je een instrument als Assets Beleidssimulatie nodig dat voor elke beleidsvariant de consequenties op elk gebied weergeeft.
Hoe zijn jullie met Assets Beleidssimulatie in aanraking gekomen?
We gebruikten de energie applicatie van Vabi al. Zo kwamen we in aanraking met het model voor beleidssimulatie. Hier waren we direct enthousiast over. Met het model werkt namelijk iedereen met dezelfde gegevens en door de integratie kunnen alle afdelingen meepraten over het beleid.
Nadat de keuze op het model was gevallen, moest het geïmplementeerd worden. Hoe is dit traject verlopen?
Het was een korte, intensieve implementatie, maar in de goede zin. We werden zeer intensief begeleid. Wij deden de werkzaamheden op onze werkplek, en Vabi zat erbij. Door zo veel mogelijk zelf te doen leer je uiteindelijk toch het beste met het model werken. De kracht van het model is hoe eenvoudig het is om alle gegevens in het systeem te zetten. Na een maand was het systeem ingericht en konden we er zelf mee aan de slag. Onze gegevens bleken gelukkig van goede kwaliteit te zijn.
De Woonschakel werkt nu alweer even met Assets Beleidssimulatie. Hoe gebruiken jullie het model nu in de praktijk?
Dit jaar is voor het eerst onze begroting gevoed met conclusies uit Assets Beleidssimulatie. We kijken met het model nu vooral actief naar de woningen die uit de levensduur lopen. Hier draaien we scenario’s op. Een groot deel van deze woningen geven we het label doorexploiteren. Bij een tweede deel verbeteren we de gehorigheid en energiezuinigheid. En een ander deel tenslotte gaan we slopen en vervangen door nieuwbouw. Met behulp van Assets Beleidssimulatie kunnen we breder kijken dan alleen de woning. Een huurder kiest tenslotte eerst voor de plaats, dan voor de wijk en straat en dan pas voor de woning. Als corporatie hebben we dus de taak om ook verder dan alleen de woningen te kijken. Met Assets Beleidssimulatie kunnen we dat.
“De kracht van het model is hoe eenvoudig het is om alle gegevens erin te zetten.”
Nu u ervaring heeft met het werken met Assets Beleidssimulatie, kunt u vertellen wat volgens u de sterke punten van het model zijn?
Het model haalt de zogenaamde lijken uit de vastgoedkast. Met het model pik je eenvoudig eruit wat de moeite is om nog 50 jaar mee door te gaan. We kunnen nu op een gestructureerde manier oplossingen vinden die niet direct voor de hand liggen maar wel het beste zijn.
En natuurlijk de geïntegreerde manier van gegevens beschikbaar hebben. We kunnen nu rekening houden met de keuzes en kennis van zowel vastgoed, wonen als financiën.
Wat zijn tenslotte jullie toekomstplannen en hoe gebruiken jullie Assets Beleidssimulatie hierin?
We hebben nu het beleid in hoofdlijnen vastgesteld. Dit jaar gaan we de algemene labels die we hebben gemaakt, specifiek uitwerken in het model. We betrekken hier de huurder intensief bij. Onze woonteams halen nu in persoonlijke gesprekken de woonwensen op van onze huurders. Wat willen ze met hun woningen? En zijn die wensen eigenlijk wel haalbaar? Klantgericht wonen noemen we dat.