Delft, 26 januari 2017 – De kern van assetmanagement is het maken van de juiste keuzes op complexniveau. De kaders voor deze keuzes komen voort uit het portefeuilleplan van de corporatie, waarin de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie zijn vertaald naar de vastgoedportefeuille. Aangevuld met financiële kaders, zoals maximale investeringskasstromen of minimale verkoopopbrengsten, biedt dit de assetmanager duidelijkheid over de te behalen doelen voor zijn portefeuille. Zonder deze kaders en doelstellingen is het niet mogelijk om de verbinding te leggen tussen het strategische en het tactische niveau van vastgoedsturing.
Een goede performance analyse is essentieel
Maar met alleen kaders en doelstellingen is de assetmanager er nog niet. Hij moet er immers voor zorgen dat de portefeuille brede doelstellingen behaald worden door aan elk complex de juiste strategie toe te kennen. Hierbij gaat het om strategieën met betrekking tot doorexploiteren, investeren en desinvesteren. Om de juiste complex strategie te kunnen bepalen, is een goede performance analyse essentieel. In een performance analyse worden de prestaties van complexen geanalyseerd, ten opzichte van elkaar maar ook op zichzelf.
Duidelijkheid over de criteria
Om deze analyse uit te kunnen voeren, moet in de eerste plaats bepaald zijn op welke aspecten of criteria elk complex beoordeeld wordt. Het is behulpzaam als deze aspecten samenhangen met de portefeuille brede doelstellingen, zodat gesimuleerd kan worden wat de effecten zijn op de portefeuilledoelstellingen van gewijzigde complex strategieën (of complexbeleid). Een voorbeeld hiervan is het directe rendement van een complex, per jaar maar ook gemiddeld over een langere periode. Daarnaast kunnen aspecten benoemd worden die minder sterk met de portefeuilledoelstellingen samenhangen, maar die de assetmanager wel kunnen helpen bij het bepalen van de juiste complex strategie, zoals een indicatie van de kwaliteit van een complex.
Zijn de data beschikbaar?
In de tweede plaats moet de benodigde data beschikbaar zijn voor een volledige performance analyse. Maar ook als nog niet voor alle te meten aspecten de data voorhanden is, is het waardevol om al te starten met de data die er wel is. Op die manier kan inzicht in de complexprestaties verworven worden en kan de ontbrekende data in de loop van de tijd worden aangevuld. In die zin is een performance analyse dan ook geen statisch, maar een dynamisch proces.
Aspecten meenemen in gewijzigd beleid
Ten derde is het goed om een onderscheid te maken tussen aspecten die meegenomen kunnen worden in de simulatie van gewijzigd beleid en aspecten waar dit niet voor geldt. Bij een gewijzigde complexstrategie is het logisch dat de effecten op het rendement en de kasstromen van belang zijn om te simuleren. De effecten van een investering op de conditiescore laten zich echter minder makkelijk voorspellen. Dat wil niet zeggen dat een dergelijk aspect niet relevant is voor de analyse van een complex, maar wel dat duidelijk moet zijn welke aspecten meegenomen kunnen worden in een simulatie en voor welke aspecten dit niet geldt.
Complete toolbox
Tenslotte is het van belang dat de assetmanager beschikt over een volledige “toolbox”, bestaande uit de complex strategieën die toegepast kunnen worden om de prestaties van een complex te verbeteren. Hij moet bovendien inzicht kunnen krijgen in de effecten van het wijzigen van de complex strategie op de complexprestaties. Hierbij is het van belang om alle relevante complex strategieën tegen elkaar af te wegen. Een complex kan in de huidige situatie bijvoorbeeld ondermaats presteren waardoor een verkoopstrategie voor de hand ligt, maar wellicht kunnen de prestaties door middel van een relatief lichte investering sterk verbeteren waardoor verkoop niet meer voor de hand ligt. Ook moet de optie van het optimaliseren van de kasstromen bij doorexploiteren niet vergeten worden. Het grootste deel van de complexen zal immers deze complex strategie krijgen, en het zou een gemiste kans zijn om niet te kijken op welke manier de exploitatie verbeterd kan worden. Zoals eerder gezegd is het belangrijk om te simuleren wat de effecten zijn van een gewijzigde complex strategie voor een individueel complex, maar uiteindelijk moeten deze ook bij elkaar opgeteld in beeld worden gebracht. Want alleen op die manier kan met zekerheid worden gezegd dat de gewijzigde complex strategieën bijdragen aan het behalen van de portefeuilledoelstellingen en daarmee aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie.
Kennissessie performance analyse
Wij interviewden corporaties en beleggers en inspireren u graag met onze best practice. Op dé Corporatiedag geeft Johan Conijn hierover een kennissessie. Komt u ook? Klik hier voor meer informatie of schrijf u direct in. Het is niet meer mogelijk u in te schrijven voor deze training.
